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什么是预告登记?

2020年03月15日 11:31:01
预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
物权法第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 ”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”


所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。

 以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析,当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记,方能发生物权变动的法律效果。因为,一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的,均可引起债权变动,而同时存在的各个债权具有相容性、平等性,就同一标的物可设立数个债权,其间没有行使上的先后之分。此时,问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下,先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权,其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同,出卖人收受价金后,再卖予乙,并向乙办理移转登记。在此情形,买受人甲除拥有债法上的请求权外,并无排斥第三人的权利,原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况,对买受人甲不利,为解决这一问题就产生了预告登记制度。


办理流程

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下:
1.预购商品房预告登记
(1)登记申请书原件;
(2)申请人身份证明;
(3)已登记备案的商品房预售合同原件;
(4)当事人关于预告登记的约定原件;
(5)预购人单方申请预购商品房预告登记的,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料;
(6)设定在建工程抵押的房屋,需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。
2.预购商品房抵押权预告登记
(1)登记申请书原件;
(2)申请人身份证明;
(3)抵押合同原件;
(4)主债权合同原件;
(5)预购商品房预告登记证明原件;
(6)当事人关于抵押权预告登记的约定原件;
(7)已设定在建工程抵押权的,提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。
3.房屋所有权转移预告登记
房屋抵押期间,抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的,除提交本项规定材料外,还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件;
(1)登记申请书原件;
(2)申请人身份证明;
(3)转让方的房屋所有权证;
(4)房屋所有权转让合同原件;
(5)当事人关于预告登记的约定原件(转让合同中已有约定的除外)。
4.房屋抵押权预告登记
已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋,可以办理房屋抵押权预告登记。
(1)登记申请书原件;
(2)申请人身份证明;
(3)主债权合同原件、抵押合同原件;
(4)房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件;
(5)当事人关于预告登记的约定原件(抵押合同中有约定的除外)。
5.预告登记的变更登记
(1)登记申请书原件;
(2)申请人身份证明;
(3)预告登记证明原件;
(4)变更事实的有关证明文件原件。
6.预告登记的注销登记
(1)登记申请书原件;
(2)申请人身份证明;
(3)预告登记证明原件;
(4)证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。
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